WIE VIEL RENDITE BRAUCHE ICH, DAMIT MEINE IMMOBILIE SICH SELBST TRÄGT?

Es gibt sehr viele Immobilienkäufer die Immobilien nach deren Lage kaufen und nicht auf die Rentabilität achten. Sie erhoffen sich eine Wertsteigerung in der Zukunft und kaufen teilweise zu erhöhten Preisen.
Aber was ist ein lediglich ein erhöhter Preis und ab wann wird der Preis unverhältnismäßig oder gar unfair?

Es liegt an der Rentabilität damit sich eine Immobilie selbst trägt.
Wir werden hier drei Beispiele mit drei verschiedenen Renditen durchgehen und sehen ab wann eine Immobilie rentabel wird.
Hierfür werden wir Renditen von 4%, 6% und 8% betrachten. Anhand dieser Beispiele werden wir erkennen bei welcher Rendite sich eine Immobilie selber trägt und Gewinn erwirtschaftet.

Folgende Annahmen legen wir für diese Berechnung (diese können bei prozentualer Berücksichtigung auch für andere Immobilien herangezogen werden). 

Kaufpreis: 300.000€ 

Eigenkapital: 45.000€ 

Mieteinnahmen: 12.000€ im Jahr bzw. 4%, 18.000€ im Jahr bzw. 6% und 24.000€ im Jahr bzw. 8%. ‘
Die Mieteinnahmen stehen zu 75% uns zu, den Rest müssen wir für Rücklagen und nicht umlagefähiger Kosten zurücklegen. Es gibt Nebenkosten die ein Vermieter nicht an den Mieter umlegen kann, zum Beispiel Instandhaltungskosten.

Daraus ergibt sich folgende Berechnungen:  

Beispielrechnung, fiktiv

Bei der Berechnung des Beispiels hat die Immobilie mit einer Rendite von 4% einen Jährlichen Verlust von 2.520€ erwirtschaftet. Das Bedeutet, dass wir aus unserem privaten Einkommen diese 2.520€ ausgleichen müssen. 

Bei unserem Beispiel mit 6% Rendite wurde eine deutliche Steigerung des Gewinns erwirtschaftet und zwar 4.500€ in einem Jahr. Die Immobilie erwirtschaftet einen positiven Gewinn von 1.980€ im Jahr. 

Bei unserem Beispiel mit 8% Rendite wurde der Gewinn nochmal mehr als verdreifacht: und zwar von 1.980€ auf 6.480€. Hieraus lässt sich schließen, dass eine Rendite-Erhöhung von 6% auf 8%, also ein Drittel höher, eine Verdreifachung des Gewinns bewirkt. 

Anhand dieser Beispiele ist zu erkennen, dass eine Rendite von 6% einen Gewinn von 1.980€ pro Jahr bei diesen Randbedingungen erwirtschaftet.

Aber ab welcher mindest Rendite trägt sich die Immobilie selbst?

Hierfür müssen wir den Gewinn von 1.980€ durch 0,75 teilen und erhalten eine Summe von 2.640€. Dies ist die Mindermiete, die erzielt werden darf, um auf einen Gewinn von 0€ zu kommen. Bei diesem Beispiel wäre es eine Gesamtmieteinnahme von 15.360€ im Jahr und eine Rendite von 5,12%. 

Berechnung:
Mieteinnahmen- 25% nicht abzugsfähiger Umlage – Zinsen-Tilgung=Gewinn/Verlust
15.360€ - 3.840€ - 5.760€ - 5.760€= 0€ 

Wie in der Berechnung bestätigt, wird eine Gewinn von 0€ erwirtschaftet und die Immobilie trägt sich selbst. Es sollte jedoch darauf geachtet werden, dass eine solche Betrachtung nur bei gleichen prozentualen Randbedingungen anzunehmen ist. Das Bedeutet: Kaufnebenkosten von 11%, ein Eigenkapital von 15% des Kaufpreises (netto), Zinsen und Tilgung in Höhe von jeweils 2%. 

Wenn die oben genannten Randbedingungen eingehaltene werden, dann trägt sich die Immobilie bei einer Rendite von 5,12% selbst.

Ich hoffe Ihnen hiermit bei ihrer zukünftigen Immobilieninvestition geholfen zu haben. Sollten Sie noch fragen zu Punkten in diesem Bericht haben oder einen explizite Berechnung für Ihre Immobilie benötigen, dann können Sie mir gerne unter verkauf@suedimmo-Pfalz.de schreiben. 

Mit besten Grüßen aus der Pfalz

Ihr Seyithan Erkan