WIE VERWALTE ICH MEINE IMMOBILIE FINANZIELL AM BESTEN?
Viele Immobilienbesitzer vermischen Ihre Mieteinnahmen mit ihren weiteren Einnahmen. Das eigene Gehalt, Gewinne aus Aktienverkauf, dem Autoverkauf, Geschenke und vieles mehr landet dann auf dem gleichen Konto wie die Mitteinnahmen.
Von Anfang an strukturiert Wirtschaften!
Das gilt es jedoch zu vermeiden! Trennt man die Mieteinnahmen nicht von anderen Einnahmen, ist kaum zu erkennen, ob sich die Immobilie gut entwickelt oder nicht.
Der Aufbau einer organisierten, finanziellen Immobilienstruktur erleichtert den Aufbau eines größeren Immobilienbestandes.
Durch die Strukturierung des Geldflusses Ihrer Immobilien, wird es Ihnen immer leichter fallen die Immobilien zu steuern und zu kontrollieren. Sie werden mit einem Blick erkennen, ob sich Ihre Immobilie positive entwickelt oder ob Verluste gemacht werden. Verspätete Mietzahlungen, Mietkürzungen, Mietausfälle, erhöhte Abrechnungen für die Nebenkosten und sonstige Abweichungen vom Normalfall sind sofort erkennbar.
Der erste Schritt um die finanzielle Struktur aufzubauen, ist die Eröffnung eines Bankkontos, das ausschließlich für die Immobilie geführt wird.
Sobald das jeweilige Konto eingerichtet ist, sollten Miete auf dieses Konto eingezahlt werden und auch alle anfallenden Kosten dort abgebucht werden.
Ist dieser erste Schritt getan, analysieren Sie die Einnahmen und Ausgaben. Daraufhin empfiehlt es sich drei Unterkonten zu eröffnen.
Mit Hilfe dieser, organisieren und strukturieren Sie die weiteren Geldflüsse für: Anfallenden Steuern, Reparaturen und laufende Kosten.
Im Zuge dessen, richten Sie Daueraufträge vom Hauptkonto auf die Unterkonten ein. Der jeweilige Betrag richtet sich hierbei nach Ihren vorab analysierten laufenden Kosten:
Die kalkulierten Reparaturkosten im Laufe der Jahre (0,50€ pro qm/pro Monat bei Neubau und 1,00€ pro qm/pro Monat für Altbau), sowie von den Mieteinnahmen minus Zinsen minus Abschreibung und minus laufende Kosten *26%= Steuerlast und der Betrag für den Dauerauftrag.
Welche Kosten werden von den einzelnen Konten bezahlt und wie wird damit umgegangen?
Um eine geordnete Kontenstruktur zu haben ist es äußerst wichtig die Regeln der Konten zu definieren.
Ein Konto dient ausschließlich zum Bezahlen von eingehenden Rechnungen die das Konto betreffen. Besonders wichtig ist auch, dass keine Entnahmen von den Konten für private Zwecke getätigt werden. Weitere Regeln sollten individuell festgelegt werden.
Auf das definierte Hauptkonto der Immobilie gehen die Mieteinnahmen ein und die Zinsen inkl. Tilgung ab. Nachdem die Hauptkosten abgebucht sind werden die restlichen Überschüsse an die Unterkonten gemäß der vorheriger Aufteilung verteilt.
Eine Verteilung auf die Unterkonten könnte folgendermaßen aussen:
Annahme pro Monat:
Mieteinnahmen 1.000€, 700€ Kapitaldienst (200€ Zinsen und 500€ Tilgung), laufende Kosten 100€, 100qm Vermietete Fläche, Abschreibungen 250€
Struktur Ihrer Mietkonten
Anhand dieses Beispiels ist zu erkennen, dass die Immobilie auf dem Hauptkonto einen positiven Cashflow von 33€/pro Monat erwirtschaftet und somit sämtliche Kosten gedeckt sind.
Durch eine strukturierte Bankführung ist es einfacher den Überblick zu behalten.
Ihr Immobilienbestand soll wachsen und je mehr Immobilien in Ihrem Besitz sind, desto wichtiger wird die Bankführung sein.
Wenn Ihre einzelnen Immobilien sehr gut laufen und einen positiven Cashflow erwirtschaften, können Sie damit beginnen mit dem positiven Cashflow zu arbeiten.
Sie haben verschieden Möglichkeiten zur Nutzung des Geldes.
Sie können Ihn zum einen verwenden um Ihr privates Einkommen zu erhöhen. Überweisen Sie das erwirtschaftete Geld einfach monatlich auf Ihr privates Konto um Ihren Lebensstandard zu erhöhen.
Zum anderen können Sie Ihn für weitere Investitionen verwenden. Immobilien, Aktien, Gold oder andere Investments – das liegt ganz bei Ihnen.
Es gibt natürlich noch die Möglichkeit den Cashflow auf den einzelnen Konten wachsen zu lassen, um sich damit ein finanzielles Polster aufzubauen.
In diesen Bericht wollte Ich Ihnen einen kleinen Einblick verschaffen, wie Sie Ihre Immobilien finanziell verwalten können. Es gibt selbstverständlich noch sehr viele weitere Möglichkeiten die finanzielle Struktur der einzelnen Immobilien zu gestalten. Sie könnten z.B. für alle Ihre immobilien ein Konto für die Mietzahlungen, ein weiteres Konto für die Steuern, eines für anfallende Reparaturen, sowie ein Konto für die laufenden Kosten anlegen und ihren Immobilienbestand dadurch steuern.
Ich hoffe Ihnen hiermit bei der Verwaltung von Immobilien geholfen zu haben. Sollte Sie fragen zu punkten in diesem Bericht haben können Sie mir gerne unter verkauf@suedimmo-Pfalz.de schreiben.
Mit besten Grüßen aus der Pfalz
Ihr Seyithan Erkan