MEINE IMMOBILIE MACHT NUR VERLUSTE? WAS KANN ICH DAGEGEN TUN?

Wenn wir uns mit dem Thema Vermögensaufbau beschäftigen, kommen wir an dem Thema eigene Immobilien nicht vorbei. Es gibt viele Immobilien-Besitzerbesitzer mit ihren Immobilien die Verluste erwirtschaften.

Um eine Immobilie von den roten, in die grünen Zahlen zu bringen gibt es verschiedene Möglichkeiten.
In diesem Artikel werden wir drei Vorgehensweisen beschreiben, die Ihnen dabei helfen können, mit Ihrer Immobilie Gewinne zu erwirtschaften.

Ihre Immobilie macht Verluste? Hier finden Sie drei Tipps, um das zu verhindern!

Die Mieterhöhung, die Anpassung der Finanzierungsstruktur und als letztes der Verkauf.

Es gelingt beinahe immer Gewinne mit Immobilien zu erwirtschaften - es zählt nur, wie viel Vorstellungskraft man besitzt.

1. Mieterhöhung:

   Es ist nicht abzustreiten, dass eine Mieterhöhung die Rentabilität einer Immobilie erhöht – jedoch wenden wenige Vermieter diese Methode zur Steigerung der Rendite an.

   Eine Mieterhöhung von lediglich 2% jährlich würde Ihre Immobilie innerhalb weniger Jahre in den Gewinnbereich bringen!

   Nehmen wir beispielsweise an, Sie erhalten für Ihre vermietete Immobilie 500€ Kaltmiete pro Monat und erwirtschaften 50€ Verlust pro Monat, die letzte Mieterhöhung ist 10 Jahre her.

   Würden Sie die Miete um 10% erhöhen, erhielten Sie im nächsten Jahr bereits 550€ pro Monat und die Immobilie erwirtschaftet somit keine Verluste mehr.
   Im folgenden Jahr erhöhen Sie lediglich um 2%. Durch die zweite, minimale Erhöhung erhalten Sie bereits 561€ pro Monat, die Immobilie erwirtschaftet jetzt sogar 132€ Gewinn pro Jahr.

   Wiederholen Sie diesen Prozess die nächsten 5 Jahre. Sie kommen dann auf knapp 620€ Mieteinnahmen pro Monat. Das macht einen erwirtschafteten Gewinn von 70€ pro Monat und 840€ im Jahr.

   An diesem Beispiel ist zu erkennen, wie wichtig es ist, regelmäßig die Miete zu erhöhen. Als Grund kann meist die Inflation angegeben werden.

2. Finanzierungsstruktur ändern:

   Bei vielen Immobilienbesitzern liegt es an der Finanzierung, weshalb keine Gewinne erwirtschaftet werden. Wenn der Immobilienbesitzer die Immobilie mit sehr wenig bis zu gar keinem Eigenkapital finanziert hat, ist die Zins- und Tilgungsbelastung für diese Immobilie sehr hoch.
   Bei Kauf der Immobilie geht der Käufer und die Bank davon aus, dass die Immobilie voll vermietet ist. Dies ist zum Kaufzeitpunkt wahrscheinlich auch der Fall. Durch diese Annahme, wird die Tilgungsrate höher gesetzt, als es sich der Immobilienbesitzer im Schnitt leisten kann. Es werden wenig bis keine Rücklagen gebildet, die beispielsweise für Reparaturen anfallen können.

   Die Steuerbelastung am Ende des Jahres wird nicht berücksichtigt, genau wie der Mietausfall über die Finanzierungsdauer und viele weitere Kostenpunkte, die auf einen Immobilienbesitzer zukommen können.
   Es wird empfohlen immer eine Rücklage einzukalkulieren!
   Bei einem Neubau ca. 0,50€ pro qm/ pro Monat und bei einem Altbau ca. 1€ pro /qm pro Monat. Ein Mietausfall von 10% im Jahr sollte genauso einkalkuliert werden, die Steuerlast sollte wie folgt berechnet werden:
   (Mieteinnahmen – Zinsen – Abschreibung – laufende Kosten)* 26% = Steuerlast.

   Wenn die oberen Punkte berücksichtigt werden und die Finanzierung mit einer geringeren Tilgung festgelegt wird, dann wird sich Ihre Verlustimmobilie zu einer Gewinnbringenden Immobilie entwickeln.

   Sollten Sie Beratung in dem Thema Finanzierungs- und Kostenstruktur benötigen, können Sie sich an einen erfahrenen Immobilienmakler oder einen Steuerberater wenden. 

3. Verkauf der Immobilien:

Diese Möglichkeit sollte nur in Betracht gezogen werden, wenn keine der anderen Möglichkeiten mehr greifen kann. Der Immobilienverkauf kann selbstverständlich auch zum Glücksfall werden, denn durch den Verkauf werden wieder finanzielle Ressourcen frei und es kann in eine neue, rentablere Immobilie investiert werden.

Um die Immobilie so rentabel wie möglich und zum Bestpreis verkaufen zu können, wird immer empfohlen einen Experten in der jeweiligen Region zu suchen, der sich mit den örtlichen Gegebenheiten auskennt.

Es empfiehlt sich auch, ein unverbindliches Wertgutachten der eigenen Immobilie ausarbeiten zu lassen. Es wird ermittelt und berechnet, wie viel die eigene Immobilie Wert ist (nähere Informationen bekommen Sie in meinem Artikel „Wie Ermittle ich den Wert meiner Immobilie?“ ).
Nach dem Sie ein solches Wertgutachten haben, können Sie mit Ihrem Experten die weitere Verkaufsstrategie und das Verkaufsziel besprechen. Eine durchdachte Verkaufsstrategie mit dem richtigen Partner und mit ein wenig Geduld ist bares Geld Wert. Wenn alles klappt, sind Sie Ihre Verlustimmobilie los und können mit dem Geld aus dem Verkauf beispielsweise eine rentablere Investition tätigen.

Es gibt immer Immobilien die Verluste machen, solange dies früh genug erkannt wird können Maßnahmen getroffen, und die Verluste zu Gewinn umgewandelt werden.

In diesen drei Beispielen wollte Ich Ihnen einen kleinen Einblick verschaffen, wie Sie aus Ihrer Verlustimmobilie eine Gewinnimmobilie machen können. Nicht immer hat man aber die Möglichkeit dies zu schaffen – dann bleibt uns nichts anderes übrig als zu verkaufen. 

Ich hoffe Ihnen hiermit bei Ihrer Immobilie geholfen zu haben. Sollten Sie fragen zu Punkten in diesem Beitrag haben, dann schreiben Sie mir gerne unter verkauf@suedimmo-Pfalz.de. 

Mit besten Grüßen aus der Pfalz
Ihr Seyithan Erkan