WIE ERMITTLE ICH DEN WERT MEINER IMMOBILIE?
Das perfekte Haus, in einer sicheren Wohngegend suchen Liebhaber für ihre Familie.
Was ist mein Haus oder meine Vermietete Immobilie Wert?
Diese Fragen stellen sich viele Immobilien- und Hausbesitzer. Um dies zu beantworten gibt es unterschiedliche mathematische Rechenformeln. Das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Diese drei Formeln werden bei einem Wertgutachten meist in Kombination herangezogen und die Immobilie durchleuchtet.
Immobilienliebhaber & unterschätzte soft Faktoren
Was viele bei der Wertermittlung einer Immobilie unterschätzen, ist die Nachfrage bei Liebhabern.
Diese bringt man in der Regel nur mit außergewöhnlichen Sammlerstücken in Verbindung.
Bei der Betrachtung regulärer Immobilien kann es diese Liebhaber jedoch auch geben - sie werden lediglich anders definiert: Ein Liebhaber in der Immobilienbranche ist auch jemand, der für sich, seine Familie oder sein Unternehmen DIE Wunschimmobilie finden möchte.
Dies kann zur Kapitalanlage sein, das Haus in der richtigen Straße für die Familie oder das Firmengrundstück direkt an der Autobahn für das eigene Unternehmen.
Diese weichen Faktoren lassen sich selbstverständlich noch viel weiter fassen. Um diese Indikatoren zu definieren, wird Fachkenntnis, Marktkenntnis und Fingerspitzengefühl bei der Auswahl von Kauf-Interessenten benötigt. Ist der richtige Käufer für die Immobilie gefunden, ist es nicht unüblich, dass eine Immobilie gemäß Marktpreis bei 400.000€ liegt, jedoch beim Verkauf an einen Liebhaber ein Preis von bis zu 600.000€ erzielt werden kann!
Wünschen auch Sie sich einen Liebhaber-Käufer für Ihre Immobilie? Hierbei kann Ihnen ein erfahrener Partner beim Verkauf helfen!
Rechenbeispiel Immobilienbewertung
Gerne möchten wir Ihnen nun aufzeigen, wie die Berechnung einer Immobilienbewertung aussehen kann. Hierbei handelt es sich lediglich um eine beispielhafte Schätzung.
Als Beispielobjekt nehmen wir ein vermietetes Wohnhaus mit drei Wohneinheiten mit jeweils 90qm Wohnfläche in B-Lage mit einer Nettokaltmiete von 28.800€ pro Jahr an.
Das Haus ist in normalem Zustand, es ist kein Investitionsstau vorhanden und keine Mängel bekannt.
Vergleichbare Immobilien kosten in dieser Lage und einem gleichwertigen Zustand ca. 650.000€.
Welchen Preis können wir nun für unsere Immobilien ansetzten?
Es muss noch ein Gesichtspunkt hinterfragt werden, bevor die individuelle Immobilienbewertung beginnen kann. Wie schnell soll die Immobilie verkauft werden? So schnell wie möglich, auf Grund von Erbschaftsteuer oder besteht kein Zeitdruck und man möchte lieber einen höheren Preis erzielen.
Wir betrachten beide Varianten für diese Immobilie:
Variante 1 – So schnell wie möglich:
Anmerkung:
Um eine Immobilie so schnell wie möglich zu verkaufen, wird von Investoren eine Netto-Rendite (Rendite abzüglich Nebenkosten) von 5% erwartet.
Rechnung:
Nettokaltmiete= 28.800€ pro Jahr
Zu vermietende Fläche= 270qm
Netto-Rendite= 5%
Formel:
28.800€/5,5*100= 523.636€~ 525.000€
Preis pro qm:
525.000€/ 270qm= 1.944,44€/qm
Ergebnis:
Es kann ein Verkaufspreis von 525.000€ innerhalb von ca. zwei Wochen für die Immobilien erzielt werden. Der Preis pro qm liegt bei 1.944,44€ und liegt somit unter den derzeitigen Neubaupreisen von ca. 2.500€-3.000€ pro qm.
Variante 2 – ohne Zeitdruck:
Anmerkung:
Sollte für den Immobilienverkauf kein Zwang entstehen und somit auch kein Zeitdruck, kann ein erhöhter Preis erzielt werden, weil dann die Netto-Rendite bei 3% liegen darf.
Rechnung:
Nettokaltmiete= 28.800€ pro Jahr
Zu vermietende Fläche= 270qm
Netto-Rendite= 3%
Formel:
28.800€/3,3*100= 872.727,27€~ 875.000€
Preis pro qm:
875.000€/ 270qm= 3.240,74€/qm
Ergebnis:
Es kann ein Verkaufspreis von 875.000€ innerhalb von ca. sechs Monaten für die Immobilie erzielt werden. Der Preis pro qm liegt bei 3.240,74€ und liegt somit über den derzeitigen Neubaupreisen von ca. 2.500€-3.000€ pro qm.
Anhand dem Vergleich dieser beiden Varianten wird ganz besonders deutlich: Zeit ist Geld!
Ein Unterschied in Anbetracht der längeren Verkaufszeit von 5 ½ Monaten macht einen Preisunterschied von 350.000€ aus.
Planen Sie langfristig - es wird sich lohnen!
Sie sollten für Ihren Immobilienverkauf immer genügend Zeit einplanen und dies auch so mit Ihrem Immobilienmakler vereinbaren.
Wir empfehlen in der Regel mindestens zwei bis drei Monate für die Immobilienverkauf einzuplanen, um einen fairen Preis für Ihre Immobilie zu erzielen.
Ich hoffe Ihnen hiermit bei Ihrem zukünftigen Immobilienverkauf helfen zu können.
Sollte Sie Fragen zu Punkten in diesem Bericht haben können Sie sich sehr gerne mit mir in Verbindung setzen: verkauf@suedimmo-Pfalz.de
Mit besten Grüßen aus der Pfalz
Ihr Seyithan Erkan
